COVID-19 : N’est pas une Force majeure à l’égard d’une promesse d’achat (Lankry c. Larue, 2022 QCCS 3671)

Par : Paul Déry-Goldberg

Il y a de plus en plus de jugements concernant l’impact de la pandémie à l’égard des obligations des parties à un contrat.

Dernièrement, la Cour supérieure a rendu une décision à l’effet que les parties à une promesse d’achat ne peuvent pas invoquer la crise sanitaire et les décrets ordonnant à la population de demeurer à la maison comme motifs pour ne pas procéder avec la vente d’une résidence.

Le 23 janvier 2020, les parties ont signé une promesse d’achat qui prévoyait le transfert de l’immeuble le 15 avril 2020. Au moment où la crise sanitaire est déclarée le 13 mars 2020, les vendeurs n’ont toujours pas trouvé une nouvelle maison. En invoquant la force majeure, les vendeurs ont tenté de résilier la promesse d’achat. Les acheteurs ont refusé la résiliation alors qu’ils avaient déjà sous-loué leur appartement et se trouveraient sans toit s’ils ne procédaient pas à la vente. Les vendeurs ont maintenu leur position et n’ont pas procédé à la vente. Les acheteurs ont alors intenté une action en passation de titre.

Le 28 septembre 2022, la cour supérieure a rendu sa décision en faveur des acheteurs et leur a également accordé des dommages.  L’honorable Gabrielle Brochu, j.c.s. a tranché qu’alors que la pandémie était imprévisible, les vendeurs n’ont pas été empêchés de manière absolue et n’ont pas prouvé qu’il était absolument impossible de procéder avec la vente. La juge Brochu a mentionné que les vendeurs n’ont pas établi qu’ils avaient effectué des démarches sérieuses pour tenter de se trouver un logement locatif ou pour se loger chez la famille, même si ces alternatives pourraient être plus coûteuses ou n’être que temporaires.  Il n’y a aucune indication dans le jugement à l’effet que la cour aurait pris en considération le fait qu’un déménagement augmenterait le risque pour les parties de contracter la COVID-19 à un moment où aucun vaccin n’était disponible.

Ce jugement sert de rappel qu’alors que la pandémie a parfois le dos large, la cour peut sanctionner sévèrement les parties qui n’ont pas respecté leurs obligations en supposant que l’argument de force majeure les mettrait à l’abri de toute responsabilité.