Prescription acquisitive : quand le « titre » ne fait pas tout

Par : Gabriel Di Genova

Évitez de perdre vos droits fonciers : Soyez vigilant et proactif. Démontrez que votre possession est utile, paisible, continue, publique et non équivoque.

La Cour supérieure du Québec a récemment réaffirmé une tendance judiciaire facilitant la reconnaissance des « droits » des parties intéressées à acquérir des terres via une « prescription acquisitive » de dix ans. En mouvement depuis que la Cour suprême du Canada a rendu une décision historique en 2017 (Ostiguy c. Allie, 2017 CSC 22), une série de décisions similaires ont depuis suivi.

Dans l’exemple le plus récent (Pion c. Latour, 2022 QCCS 4768 (CanLII)), la Cour supérieure a reconnu les droits d’une personne qui occupait un stationnement adjacent à son terrain. Le stationnement chevauchait la ligne de démarcation entre la propriété du demandeur et celle du voisin. Pendant plus de dix ans, il y a eu une utilisation continue et publique de l’espace, en plus de signes d’entretien (pavage, déneigement, etc.) – le tout sans objection du voisin. À la suite d’un différend entre les parties, le demandeur a réussi à demander au tribunal la reconnaissance judiciaire du terrain.

Points à considérer:

1. Terres de la Couronne : Il est impossible d’utiliser ce mécanisme pour acquérir des terres de la Couronne (provinciales ou fédérales). Cependant, ce mécanisme peut être appliqué contre des terres détenues par des particuliers ou des municipalités.
2. Certificat de localisation : Cela peut rassurer un prêteur, mais un certificat de localisation peut être d’une utilité limitée dans ce scénario. (Ceci est particulièrement important pour les nouveaux acheteurs!) Vous ne pouvez pas supposer que le rapport d’un arpenteur-géomètre capture l’intégralité de l’activité et de l’utilisation historiques d’un terrain. Rien ne remplace une visite de site et une diligence raisonnable.
3. Tout est dans les faits : L’issue d’un litige de titre sous prescription acquisitive est lourde de faits. Assurez-vous de pouvoir documenter et évaluer facilement quelle partie a utilisé et/ou entretenu le terrain (financièrement ou par son propre travail).
4. Dix ans, ce n’est pas long : la période d’acquisition de dix ans peut être cumulée entre les propriétaires successifs.
5. Assurance titres : Si vous avez des inquiétudes au sujet des titres fonciers que vous allez acquérir, il peut être utile de souscrire à une police d’assurance titres.

Une fois réunies, les conditions de la prescription acquisitive sont impitoyables, justifiant une attention accrue aux limites de votre propriété actuelle ou future. Si vous pensez avoir le droit de faire reconnaître vos droits de propriété foncière, si vous craignez que vos droits ne soient érodés par une autre partie ou, si vous vous interrogez sur le titre ambigu du terrain que vous avez l’intention d’acquérir, contactez un membre de nos équipes en litige et droit immobilier.