Mises à jour législatives pour les copropriétés divises au Québec : Nouvelles obligations de conformité en vertu du projet de loi 16 et dispositions connexes

Auteurs : Ana Maria Lancranjan et Angie Pelonis

D’importantes réformes juridiques transforment actuellement le paysage des copropriétés divises au Québec. Que vous soyez un syndicat, un promoteur ou un acheteur, voici ce que vous devez savoir pour assurer votre conformité et éviter les mauvaises surprises.

Carnet d’entretien obligatoire

Qu’est-ce que le carnet d’entretien et pourquoi est-il essentiel?

Conformément à l’article 1039 du Code civil du Québec, tel que modifié par le projet de loi 16, les syndicats de copropriété ont désormais une obligation légale renforcée de préserver et d’entretenir les parties communes. Pour s’acquitter de cette obligation, le carnet d’entretien devient un outil incontournable – et obligatoire à compter du 14 août 2025, en vertu de l’article 1070.2.

Ce carnet doit documenter de façon exhaustive :

• L’historique de construction de l’immeuble,
• Les données techniques,
• Les activités d’entretien,
• Les travaux planifiés.

Il est essentiel non seulement pour assurer la conformité réglementaire, mais aussi pour maintenir la continuité de la gouvernance et soutenir une planification financière prudente par le biais des études du fonds de prévoyance.

Échéanciers de conformité

• Syndicats existants : le carnet doit être obtenu d’ici le 14 août 2028.
• Nouveaux syndicats : les délais varient selon la date de l’assemblée de transition :
  • Si l’assemblée se tient entre 30 jours avant et 90 jours après l’entrée en vigueur du règlement, le promoteur dispose de six mois pour remettre le carnet.
  • Si l’assemblée a lieu plus de 90 jours après, le carnet doit être remis dans un délai de 30 jours suivant l’assemblée.
• Promoteurs : obligation de livrer le carnet dans les 30 jours suivant l’assemblée de transition, selon l’article 1106.1.

L’omission de tenir ou de transmettre le carnet d’entretien peut entraîner des problèmes de gouvernance, une exposition à la responsabilité pour négligence et des litiges coûteux. Les syndicats et les promoteurs doivent agir dès maintenant pour éviter toute non-conformité de dernière minute.

Passez en revue votre documentation et commencez à préparer votre carnet d’entretien en vue des échéances de 2025 à 2028.

Études du fonds de prévoyance : garanties légales et financières

Selon les nouvelles dispositions, tous les syndicats doivent faire réaliser une première étude du fonds de prévoyance au plus tard le 14 août 2028, par un professionnel indépendant et qualifié, puis la mettre à jour tous les cinq (5) ans.

Cette étude doit:

• Estimer les coûts à long terme des réparations et remplacements majeurs,
• Recommander des cotisations annuelles et établir des seuils minimaux,
• Expliquer clairement la méthodologie et les hypothèses retenues.

Les syndicats doivent s’appuyer sur une planification financière rigoureuse et documentée pour éviter les cotisations spéciales imprévues, les déficits de trésorerie et les litiges liés à un financement inadéquat.

Période de grâce pour ajuster les contributions

Bien que la loi fixe une date limite pour compléter l’étude, elle n’exige pas expressément un ajustement immédiat des cotisations selon les recommandations. Néanmoins, il est attendu que les syndicats commencent à aligner leur planification financière en conséquence.

Cela pourrait représenter un défi pour plusieurs syndicats, en particulier ceux qui se sont limités à la contribution minimale de 5 % au fil des années ou qui ont financé les réparations majeures par le biais de cotisations spéciales. Ces pratiques pourraient ne plus être viables dans le nouveau cadre réglementaire.

Planifiez votre étude du fonds de prévoyance avant l’échéance de 2028 et commencez à prévoir une hausse graduelle des contributions selon les résultats de l’étude.

Nouveau certificat d’information à l’acheteur : renforcement des obligations de divulgation

Avant toute vente d’unité, le syndicat doit fournir, sur demande, un certificat à l’acheteur contenant des renseignements financiers et opérationnels détaillés, notamment :

• Le solde actuel des fonds de prévoyance et d’auto-assurance,
• Les recommandations issues de la plus récente étude du fonds de prévoyance,
• Les frais de condo facturés et payés au cours des trois dernières années,
• Les surplus ou déficits budgétaires des trois dernières années,
• Le budget prévisionnel actuel,
• Les travaux majeurs réalisés ou planifiés,
• Les litiges en cours,
• Toute modification à la déclaration de copropriété au cours des trois dernières années.

D’un point de vue transactionnel, ce certificat augmente la transparence et permet aux vendeurs de s’acquitter de leur devoir d’information, réduisant ainsi les risques de réclamations après la vente.

Mettez en place des procédures internes pour produire et remettre ce certificat de façon uniforme et rapide lors des ventes d’unités.

Protection des dépôts des acheteurs

À compter du 14 août 2025, l’article 1791.1 introduit une protection obligatoire des dépôts versés pour l’achat de propriétés résidentielles (maisons et condos) auprès d’un constructeur ou d’un promoteur.

Cette protection prévoit:

• Une garantie obligatoire des dépôts par une assurance, un compte en fidéicommis ou une garantie financière,
• La gestion des fonds par un membre d’un ordre professionnel reconnu (ex. notaire, avocat, CPA),
• L’interdiction pour les promoteurs de détenir les dépôts directement,
• Le remboursement des dépôts si l’unité n’est pas livrée à temps.

Ces dispositions sont d’ordre public et ne peuvent être écartées. Elles renforcent la sécurité financière des acheteurs.

Les promoteurs doivent adapter leurs pratiques de clôture et de gestion des dépôts pour se conformer aux nouvelles exigences.

Ce que cela signifie pour vous

Avec l’entrée en vigueur prochaine de ces obligations, une planification proactive est essentielle. Notre équipe peut vous accompagner dans :

• La préparation et la mise à jour du carnet d’entretien et de l’étude du fonds de prévoyance
• La revue juridique et la délivrance des certificats à l’acheteur
• La gestion conforme des dépôts dans les projets neufs
• La réduction des risques de litiges et d’exposition à la responsabilité

Si vous gérez ou conseillez une copropriété divise, ou êtes impliqué dans des projets immobiliers au Québec, le moment est venu d’évaluer votre conformité.

Vous n’êtes pas certain d’être conforme? Nous pouvons effectuer un audit réglementaire et vous aider à mettre en œuvre les correctifs nécessaires avant les dates clés.

Communiquez avec nous pour obtenir des conseils juridiques adaptés à vos besoins ou discuter des impacts de cette réforme sur vos opérations.