10 juin 2020

L’ENTRÉE EN VIGUEUR DE LA RÈGLE DU 20-20-20 SERA-T-ELLE REPORTÉE?

Par Marie-Claude David 

Publication du rapport de consultation sur le projet de règlement visant à améliorer l’offre en matière de logement social, abordable et familial de la Ville de Montréal

 Le 14 mai dernier, l’Office de consultation publique de Montréal (l’ « OCPM ») a rendu public son rapport de consultation (le « Rapport ») sur le projet de règlement modifiant le Plan d’urbanisme de la Ville de Montréal afin de définir les orientations aux fins de l’adoption d’un règlement visant à améliorer l’offre en matière de logement social, abordable et familial et, accessoirement, le projet de règlement visant à améliorer l’offre en matière de logement social, abordable et familial de la Ville de Montréal (le « Règlement »), couramment nommé règlement pour une métropole mixte de la Ville de Montréal et aussi connu comme la règle du 20-20-20.

L’OCPM est un organisme indépendant chargé de recueillir l’opinion des citoyens à la demande du conseil municipal ou du comité exécutif de la Ville de Montréal. Bien que ses recommandations ne lient pas la Ville de Montréal, comme c’est cette dernière qui lui a demandé de prendre le pouls de la population quant au projet de Règlement, on peut s’attendre à ce qu’au moins certaines d’entre elles soient adoptées et/ou prises en considération.

Résumé de la règle du 20-20-20

La règle du 20-20-20 a été l’objet de nombreuses discussions dans le secteur du développement résidentiel depuis un bon moment déjà. Voici un petit résumé de celle-ci, tel que reflété dans le Règlement.

  1. Le Règlement s’applique :
    • à tous les projets résidentiels
    • assujettis à un permis de construction de logements ou pour la transformation d’un bâtiment ayant pour effet l’ajout de logements sur un même emplacement
    • dont la superficie prévue au permis est de 450 m2 (4 843 pi2) et plus
    • à l’exception, notamment :
      • des résidences étudiantes;
      • des projets résidentiels visant la réalisation de logement locatifs abordable par un organisme à but non lucratif ou une coopérative et recevant une aide financière d’un gouvernement ou de la Ville de Montréal;
      • des projets résidentiels où plus de 80% des unités bénéficient d’un programme permettant de réduire la mise de fonds à moins de 5% du prix de vente; et
      • des projets résidentiels pour lesquels une demande de permis de construction faisant l’objet d’un engagement pris en faveur de la Ville de Montréal avant l’entrée en vigueur du Règlement dans la mesure où cet engagement a été accepté par le directeur du Service de l’habitation de la Ville de Montréal (ou son représentant autorisé) et répond à certains critères plus amplement prévus au Règlement.
  1. L’entrée en vigueur du Règlement est prévue le 1er janvier 2021.
  2. Son adoption rendra nécessaire, pour tout promoteur d’un tel projet, la conclusion d’une entente avec la Ville de Montréal sur l’offre de logements social, abordable et familial avant l’obtention d’un permis de construction. Il sera par contre possible de déposer une demande de permis et de négocier par la suite avec la Ville.
  3. Aux fins du Règlement, la Ville de Montréal est partagée en différents territoires qui suivent autant que possible les limites des arrondissements, soit :
    1. le centre-ville: Ville-Marie, Griffintown et le sud du Plateau-Mont-Royal;
    2. les quartiers centraux: L’Île-des-Sœurs (Verdun), partie du Sud-Ouest longeant le canal de Lachine, une partie de Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce, de Rosemont-La Petite-Patrie et de Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension et le reste du Plateau-Mont-Royal;
    3. la périphérie: le reste de Verdun, du Sud-Ouest, de Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce, de Rosemont-La Petite-Patrie et de Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension, Lachine au sud de l’autoroute 20, Saint-Laurent à l’est des autoroutes 13 et 40 et autour du boulevard Alfred-Nobel, deux zones de Pierrefonds-Roxboro rayonnant autour du boulevard Gouin, Mercier-Hochelaga-Maisonneuve, Ahuntsic-Cartierville, Montréal-Nord, Saint-Léonard et Anjou; et
    4. les extrémités: le reste de Lachine, Saint-Laurent et Pierrefonds-Roxboro, ainsi que L’Île-Bizard-Sainte-Geneviève et Rivière-des-Prairies-Pointe-aux-Trembles).
  4. L’objectif du Règlement est d’encourager une offre de logements résidentiels diversifiée participant à la mixité sociale des quartiers. Pour ce faire, les projets résidentiels assujetti au Règlement doivent rencontrer certains seuils en matière de logement social, de logement abordable et de logement familial.
  5. Afin de satisfaire aux exigences du Règlement en matière de logement social, un promoteur peut choisir entre (i) céder un terrain vacant ou un projet clé en main correspondant à un certain pourcentage de la taille du projet résidentiel, (ii) verser une contribution financière calculée selon un taux prédéterminé dans le Règlement qui varie en fonction de la superficie constructible du projet ou (iii) combiner ces deux options.
  6. Afin de satisfaire aux exigences du Règlement en matière de logement abordable, le promoteur doit réserver un certain pourcentage des logements du projet à des logements respectant les prix et loyers plafonds prévus au Règlement pour chaque typologie de logement ou verser une contribution financière calculée selon la typologie et le territoire d’application.
  7. Afin de satisfaire aux exigences du Règlement en matière de logement familial, le promoteur doit réserver un certain pourcentage des logements du projet à des logements de trois chambres ou plus ayant une superficie de 86 m2 ou 96 m2 selon le territoire d’application. La part des logements familiaux est divisée entre le logement social, le logement abordable et les logements au prix du marché.
  8. Les exigences combinées pour tous les types de logement sont présentées dans le tableau ci-dessous :
    Nombre d’unités du projet Logement social Logement affordable Logement familiale
    Centre-ville Autres territoires Centre-ville Autres territoires Centre-ville Quartiers centraux et périphérie Extrémités
    5 (450m2) à 49 logements Contributions financières Contributions financières N/A N/A N/A N/A N/A
     

     

    50 logements ou plus

    20%

    ou

    Contributions financières

    		 20% onsite

    ou

    22% hors site

    ou

    Contributions financières

    		 10 à 15%, dont 5% familiaux

    ou

    Contributions financières

    		 15 à 20%, dont5% familiaux

    ou

    Contributions financières

    		  

     

    5% sans contrôle de prix

    10% sans contrôle de prix

     

    		  

     

    N/A

 

Dépôt du Rapport

Le dépôt du Rapport fait suite aux consultations publiques s’étant déroulées du 7 août 2019 au 27 octobre 2019. Après avoir pris en compte l’avis de tous ceux ayant participés aux consultations publiques, l’OCPM en arrive aux conclusions suivantes :

  1. les objectifs de la Ville de Montréal ont rencontré l’adhésion quasi unanime des participants;
  2. le Règlement fait l’objet de nombreuses interrogations quant à sa capacité à atteindre les objectifs énoncés;
  3. malgré des intérêts divergents, les opinions des organismes communautaire et des acteurs économiques se sont rejointes sur plusieurs points; et
  4. les groupes communautaires et les professionnels de l’immobilier étant des forces vives du milieu qui ne demandent qu’à être parties prenantes des décisions touchant leur quotidien, la Ville sortirait gagnante de prendre en compte leurs remarques, suggestions et inquiétudes et de les impliquer dans le processus.

Les principales recommandations de l’OCPM sont d’adopter le projet de règlement modifiant le Plan d’urbanisme de la Ville de Montréal afin de définir les orientations aux fins de l’adoption d’un règlement visant à améliorer l’offre en matière de logement social, abordable et familial et le Règlement uniquement dans leur dimension propre au logement social et de reporter l’application des volets logement abordable et logement familial du Règlement.

Parmi les autres recommandations de l’OCPM, on retrouve les suivantes :

  1. Réviser la dimension propre au logement social du Règlement en prenant en compte, notamment, les éléments suivants :
    1. préciser les critères guidant la Ville dans la détermination des projets de logement social;
    2. s’assurer que la part de logement social familial dépasse le pourcentage estimé (soit 5% sur les 20% de logements familiaux exigés), en prévoyant un pourcentage minimal ou autrement;
    3. faciliter les liens entre les constructeurs et les futurs gestionnaires de projets sociaux;
    4. permettre aux constructeurs de mettre en commun des exigences relatives à l’inclusion de projets de logement sociaux;
    5. inclure le parc immobilier existant dans son champ d’application (plutôt qu’uniquement les logements neufs), notamment en autorisant la réalisation de projets de logement sociaux dont le nombre est inférieur à 30 unités, consacrant au logement social et en particulier au logement social familial de grands sites publics, institutionnels ou industriels, et incluant la conversion de bâtiments existants à des fins de logement social ou social familial comme projets d’inclusion.
  2. Réviser ou préciser, entre autres, les éléments suivants en lien avec les volets logement abordable et logement familial du Règlement :
    1. la définition de l’abordabilité en s’inspirant de celle de la Stratégie d’inclusion ou de celle du schéma d’aménagement et de développement (notamment pour uniformiser le pourcentage des différents types de logements exigés et le pouvoir de négociation octroyé aux promoteurs);
    2. les conditions d’admissibilité à la location ou à l‘acquisition d’un logement abordable et d’un logement familial (notamment la détermination en fonction du revenu);
    3. les garanties de pérennité et d’abordabilité (actuellement limitée à cinq ans);
    4. l’application du Règlement à des modèles tiers d’habitation inclusive, et
    5. les moyens de prioriser la construction d’unités familiales dans des secteurs disposant d’infrastructures et de services publics adaptés aux familles.
  3. Explorer la possibilité d’appliquer le Règlement aux projets impliquant la conversion d’unités locatives;
  4. Inviter les gouvernements supérieurs à lui offrir, en priorité, leurs immeubles excédentaires afin de les verser dans une réserve publique destinée au logement social;
  5. Demander au gouvernement du Québec d’explorer des moyens pour assouplir le Règlement concernant la redevance de transport à l’égard du Réseau express métropolitain afin que puisse être exempté la portion des projets immobiliers visant le logement social dans les aires réservées des futures stations du REM;
  6. Harmoniser les intentions municipales à celles de la Communauté métropolitaine de Montréal;
  7. Inclure des interlocuteurs locaux dans le processus de sélection et de suivi des projets;
  8. Étudier la possibilité que des normes de construction en matière de logement social puissent être assouplies et harmonisées, élaborer des normes de construction en matière d’accessibilité universelle et faire en sorte que les normes de développement durables, la qualité architecturale des projets et la valeur patrimoniale de certains bâtiments à recycler soient prises en compte; et
  9. Étudier la possibilité que le projet de Règlement puisse inclure, immédiatement dans son volet social et dans ses volets abordables et familial par la suite, des précisions quant aux exigences additionnelles pouvant provenir des arrondissements.

Il sera très intéressant au cours des prochains moins de voir comment la Ville de Montréal prendra en compte les recommandations formulées par l’OCPM et à quoi ressemblera la version finale du Règlement. Ce qui est certain, c’est que la règle du 20-20-20 n’a pas fini de faire jaser!

Une copie complète du Rapport peut être consultée à l’adresse suivante : https://ocpm.qc.ca/sites/ocpm.qc.ca/files/pdf/P104/rapport-metropole-mixte.pdf

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