Des modifications importantes au régime de copropriété divise sont maintenant en vigueur

À quelques exceptions près, l’ensemble des modifications envisagées par la Loi réglementant les inspections de bâtiments et les copropriétés divises, remplaçant le nom et améliorant les règles de fonctionnement de la Régie du logement et modifiant la Loi sur la Société d’habitation du Québec et diverses dispositions législatives concernant les affaires municipales (la «Loi»), sont maintenant en vigueur.

Depuis le 10 janvier 2020, tout acompte versé à un promoteur immobilier à l’égard de l’achat d’un logement en copropriété doit être protégé par un plan de garantie, une assurance ou une garantie. Aussi, une règlementation sera adoptée pour permettre aux membres d’ordres professionnels spécifiques de détenir ces dépôt dans leur compte en fidéicommis. Ni le promoteur ni l’acheteur ne pourront passer outre cette nouvelle exigence.

La Loi prévoit également que lorsque le promoteur n’a pas livré un logement en copropriété à la date de livraison convenue, l’acheteur peut exiger le remboursement de son acompte. Cette exigence posera certainement des défis importants aux promoteurs et nous prévoyons que cela aura une incidence sur les opérations, la planification, les budgets et le financement de la construction, ainsi que sur la façon dont certains promoteurs mobilisent des capitaux pour leurs projets de condominiums résidentiels.

De plus, la Loi réforme suivantes du régime de copropriété divise dans la province de Québec:

• Si, lors de la signature du contrat préliminaire, un acheteur potentiel n’a pas reçu la note d’information prévue par les arts. 1788 et s. du Code civil du Québec [1], l’acheteur potentiel aura le droit de résilier le contrat préliminaire.
• Lorsque cette note d’information contient des erreurs ou est incomplète, dans les 90 jours suivant la date de la vente ou la date à laquelle le promoteur cesse de contrôler le syndicat, l’acheteur peut faire annuler la vente et a droit à une indemnisation pour tout dommage en résultant. Si l’acheteur préfère ne pas annuler la vente, il peut demander une réduction du prix d’achat.
• Si la différence entre (a) les montants prévus dans le budget de fonctionnement du promoteur pour les exercices au cours desquels il contrôle le syndicat et (b) les montants réellement engagés par le syndicat pour l’exploitation de l’immeuble une fois que le promoteur perd le contrôle du syndicat, est supérieur à 10%, le promoteur devra rembourser le syndicat pour cette différence. Cet amendement vise en partie à décourager la sous-budgétisation des coûts d’exploitation dans le but de maintenir les frais de copropriété mensuels à un faible niveau afin d’attirer des acheteurs potentiels.
• Les promoteurs seront tenus de fournir au syndicat un plus grand nombre de documents et d’informations (y compris un journal de maintenance et une étude de fonds de prévoyance, dont les détails sont soumis à l’adoption de réglementations spécifiques) dans les 30 jours suivant la perte de contrôle par le promoteur du syndicat. Tout dommage résultant d’un manquement à cette obligation sera imputable au développeur.

Une fois que les règlements requis auront été rédigés et adoptés, le syndicat (tant avant la perte de contrôle du développeur qu’après) sera tenu d’établir et de tenir un journal de maintenance ainsi que de commander une étude de fonds de prévoyance tous les 5 ans, pour s’assurer que les coûts des réparations majeures et des remplacements des parties communes sont couverts de manière adéquate par le fonds de prévoyance. Jusqu’à ce que l’étude du fonds de prévoyance ait été obtenue par le promoteur, les contributions requises au fonds de prévoyance seront calculées en fonction de 0,5% du coût de remplacement de l’immeuble.

[1] La note d’information énonce les noms des architectes, ingénieurs, constructeurs et promoteurs et contient un plan de l’ensemble du projet immobilier et, s’il y a lieu, le plan général de développement du projet, ainsi que le sommaire d’un devis descriptif; elle fait état du budget prévisionnel, indique les installations communes et fournit les renseignements sur la gérance de l’immeuble, ainsi que, s’il y a lieu, sur les droits d’emphytéose et les droits de propriété superficiaire dont l’immeuble fait l’objet. Une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété ou de la convention d’indivision et du règlement de l’immeuble, même si ces documents sont à l’état d’ébauche, doit être annexé à la note d’information.