Au-delà des titres : pourquoi la vérification diligente est plus essentielle que jamais

Auteur : Ana Maria Lancranjan

En 2025, le paysage immobilier et commercial du Québec est plus complexe qu’il ne l’a été depuis des années. Taux d’intérêt élevés. Inflation. Ventes en difficulté. Transferts familiaux complexes. En ces temps incertains, le rôle juridique du notaire est plus crucial que jamais.

Pourquoi c’est différent en 2025

Si la vérification des titres demeure fondamentale, les clients ont besoin de bien plus qu’une simple confirmation de propriété. En 2025, la vérification diligente ne se limite plus à ce qui est écrit sur papier – elle implique un accompagnement juridique stratégique. Les vents économiques contraires actuels ont profondément transformé le processus transactionnel.

Les acheteurs sont de plus en plus attirés par des « aubaines » sur des immeubles saisis ou en difficulté. Les vendeurs sont plus motivés, mais aussi plus enclins à négliger certaines étapes. Réclamations impayées de syndicats de copropriété, charges communes non réglées, dépenses mal imputées – sans une vérification diligente rigoureuse, ces éléments peuvent devenir de véritables bombes juridiques. Les prêteurs, quant à eux, resserrent leurs critères, et de nombreux dossiers impliquent désormais des montages financiers créatifs, des ententes de copropriété ou des transferts intergénérationnels.

Dans ce contexte, la vérification diligente doit être menée avec une attention accrue. Les notaires d’aujourd’hui doivent comprendre plus que le droit – ils doivent comprendre la transaction. Leur rôle est d’assurer un équilibre entre la rigueur juridique et la stratégie commerciale, pour que les décisions de leurs clients soient éclairées et sécurisées, même sous pression.

Ce que signifie vraiment la vérification diligente

Voici ce qu’il faut garder à l’esprit en matière de vérification diligente :

• Un titre clair ne suffit pas ;
• Une promesse d’achat signée ne garantit pas la sécurité juridique ;
• Précipiter une transaction peut entraîner des problèmes juridiques pendant des années.

Les principaux risques juridiques observés

C’est ici que débute la véritable vérification diligente – au-delà des documents, vers les responsabilités juridiques cachées. Chez KRB, nous allons plus loin que les vérifications de routine pour identifier les risques susceptibles de compromettre une transaction, même après la clôture.

• Servitudes non enregistrées
• Dettes cachées et charges non déclarées :
  • Dans un contexte de rareté de liquidités, il est essentiel de rester vigilant face aux comptes de taxes impayés, aux créances non enregistrées de fournisseurs ou aux hypothèques oubliées pouvant resurgir après la transaction. Il faut donc :
    • Effectuer des recherches approfondies au registre foncier et auprès des autorités fiscales ;
    • Évaluer la solvabilité du vendeur (notamment dans les transactions commerciales) ;
    • Clarifier la priorité et la radiation des droits enregistrés.
• Prêts familiaux non documentés :
  • Avec la baisse de l’accessibilité, de plus en plus de parents coachètent avec leurs enfants, offrent des prêts privés ou transfèrent directement des biens. Ces transactions peuvent entraîner des conséquences fiscales indésirables et des complications en cas de divorce, de décès ou de faillite. Il est donc important de :
    • Creuser les faits et les motivations derrière la transaction ;
    • Informer les clients des implications juridiques qu’ils n’ont peut-être pas envisagées ;
    • Anticiper les risques au lieu de simplement y réagir ;
    • Bien documenter chaque aspect, surtout à une époque où les litiges se multiplient.
• Risques liés à la copropriété ou aux ententes informelles
• Enjeux juridiques liés aux ventes en difficulté ou à la forclusion – (ventes judiciaires ou reprises, immeubles visés par des procédures en cours ou récentes, ventes de successions ou d’entreprises insolvables)

La valeur stratégique ajoutée par les notaires

Chez KRB, notre équipe notariale ne fait pas que valider des faits – elle anticipe les signaux d’alarme. Notre approche préventive permet à nos clients d’éviter les mauvaises surprises, de naviguer dans des structures de propriété complexes et de structurer leurs transactions avec confiance.

Nous ne nous contentons pas de confirmer la propriété – nous détectons les angles morts, démêlons la complexité financière et apportons de la clarté dans des transactions souvent chargées émotionnellement et financièrement. Que vous achetiez avec des proches, vendiez dans un contexte difficile ou naviguiez un financement créatif, notre objectif est de vous protéger contre les risques juridiques – avant qu’ils ne surviennent.

Le rôle du notaire est de poser les questions difficiles, de freiner les décisions hâtives et de s’assurer que chacun comprend non seulement ce qu’il signe – mais pourquoi cela importe. En allant au-delà du titre, les notaires permettent à leurs clients de saisir l’ensemble du tableau. En période d’incertitude, la rigueur juridique et la vérification diligente deviennent essentielles. En 2025, cela signifie poser plus de questions, pousser plus loin les recherches et offrir davantage de valeur. Les titres racontent une partie de l’histoire – les notaires révèlent toute la vérité.

À l’heure actuelle, aller au-delà des titres n’est pas une option, c’est une nécessité. Continuons de protéger nos clients grâce à un droit préventif, proactif.

Regard vers l’avenir

Alors que le marché québécois continue d’évoluer, notre rôle comme notaires est de garder une longueur d’avance – pour sécuriser non seulement la transaction d’aujourd’hui, mais aussi la tranquillité d’esprit de demain. Si vous êtes aux prises avec un dossier complexe, parlons-en.